Covid 19 et bail commercial à Madagascar

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Christophe Larrouilh, avocat au Barreau de Paris et Membre du Cabinet international Vovan et Associes basé à Bangkok mais partenaire de certains avocats malgaches, nous livre sa réflexion sur la question des baux commerciaux en cette période de crise sanitaire.

La crise du Covid 19 provoque une crise économique sans précédent sur Madagascar alors que pourtant le droit, inspiré du code civil français, prévoit des mécanismes qui permettent d’assouplir les obligations contractuelles au cas il devient impossible de les exécuter.

La notion de force majeure, reconnue également par la Common Law anglo-saxonne, peut exonérer le débiteur d’avoir à s’exécuter pour peu que les conditions soient réunies.

L’article 178 de la Théorie Générale des Obligations malgache indique en effet : Le débiteur est exonéré de toute responsabilité s’il prouve que l’inexécution provient du fait de son créancier.

Il en est de même en cas de force majeure ou d’intervention d’un tiers présentant ce caractère, dès lors que ces événements ne sont pas imputables au débiteur et qu’ils sont antérieurs à toute mise en demeure.

Des délais de paiements voire des suspensions de contrat peuvent donc parfaitement être sollicités par le débiteur devant le juge compétent. Or l’ensemble des institutionnels économiques mondiaux s’accordent à considérer que la pandémie actuelle constitue un cas de force majeure. Chaque pays à sa propre jurisprudence sur la question. Mais au final elles se rejoignent, appliquant les mêmes critères d’imprévisibilité, d’extériorité et d’insurmontabilité de l’événement susceptible d’être qualifié de force majeure.

Néanmoins la présente crise que nous traversons ajoute un degré de plus dans l’échelle de l’impossibilité d’exécution des contrats. Car il n’est même plus question de savoir si les conditions de la force majeure sont réunies pour prétendre s’exonérer de ses obligations. Les décrets gouvernementaux qui imposent des mesures de confinement et qui prohibent l’accomplissement de certaines activités économiques rendent par nature certains contrats inexécutables.

Le sujet sensible des baux commerciaux liées aux activités visés par les dits décrets méritent dès lors une analyse juridique objective pas forcément éloigné d’ailleurs d’une réflexion globale basée sur des éléments d’équité.

Au-delà de la force majeure, le droit commun des contrats et la loi sur les baux commerciaux donnent suffisamment d’outils juridiques pour plaider une suspension des obligations. Le contrat de bail commercial est un contrat synallagmatique impliquant des obligations réciproques. Le bailleur doit donner à bail un local commercial supposé permettre « l’exploitation » d’une activité commerciale (Loi de 2015 sur les baux commerciaux, art.4). Mais à partir du moment où le local commercial n’est plus exploitable parce que l’autorité étatique interdit une telle exploitation, et que cette interdiction n’est pas imputable au preneur à bail, le bailleur n’est plus en mesure de remplir ses obligations. Et le locataire pourrait dès lors soulever l’exception d’inexécution et ne pas être tenu de payer son loyer. En d’autres termes, les interdictions d’exploitations empêchent les deux parties de respecter leurs obligations.

Le locataire convaincu par le raisonnement a alors deux possibilités. Il peut suspendre le paiement de ses loyers de lui-même en informant son bailleur de la raison de cette prise de décision. Le risque alors est de s’exposer à une action en rupture de bail commercial pour défaut de paiement si le juge au final n’adhère pas à l’argumentation, ce qui paraît toutefois douteux. Il peut alors, plus prudemment, mais plus lentement, demander l’autorisation au juge de l’exonérer d’avoir à payer. Cette demande peut cependant se faire devant le juge des référés, compétent pour les demandes urgentes. L’article 223 du Code de Procédure Malgache qui reprend les principes du droit français en la matière permet de saisir le juge en cas d’urgence (risque de faillite par exemple) même si une
contestation sérieuse est opposée.

En pratique on observe une frilosité des avocats à saisir le juge de l’urgence qui pourtant aujourd’hui devrait être submergé par de telles demandes. Un accueil favorable des celles-ci n’aurait rien d’inéquitable. On ne voit pas pourquoi les propriétaires de murs commerciaux n’auraient pas à souffrir également de la crise. Certes ils pourraient arguer d’éventuelles obligations financières liées au remboursement des emprunts qu’ils ont dû souscrire pour acheter leur bien. Mais rien ne les empêchent de solliciter également

Christophe Larrouilh
Christophe Larrouilh

Avocat au Barreau de Paris, Me Christophe Larrouilh partage son temps entre ses bureaux de Bangkok et son cabinet parisien. Spécialiste du droit Thaïlandais, il intervient pour tout conseil ou litige faisant intervenir un élément d’extranéité, le plus souvent au soutien des intérêts des expatriés français.
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